如果你考虑贷款买公寓，要清楚银行是你的“投资合伙人“，如果贷款超过51%，银行还是这个投资的“大股东”。所以“大股东“的建议是有必要听一听的，每一条公寓贷款的要求都源于银行投资失败的教训。在贷款人收入符合银行标准的前提下，银行愿意贷款给这个楼代表了对它的认可，大概率会有正收益的。反之则代表了风险回报不符银行的要求，那贷款人也要小心了。就像巴菲特那句经典的告诫，聪明的投资人思考的不是挣多少钱，是如何控制好下行风险不亏钱。

美国公寓房贷机构很多，按照难易程度大致可以分成4类。

1.  Conforming Condo Mortgage 符合房地美，房利美贷款要求的公寓。公寓达标要求最高，符合要求的公寓屈指可数。新建公寓基本都不符合。符合两房贷款要求的公寓在贷款上有一些优惠比如低首付

2.     Conventional Condo Mortgage 市场上大部分的商业银行，贷款机构公寓贷款属于这类。审批要求较前者容易。**本文以这类贷款为标准给大家进行讲解

3.    Portfolio Loan公寓审核要求极为宽松。部分商业银行，贷款机构会有这类公寓贷款产品。此类产品一般不在二级市场上交易，银行把这类投资归在投资组合里，故名Portfolio Loan

4.     Private Lender 包括个人借款，高利贷机构贷款。

银行公寓贷款风险核查标准：

1.  已售套数-越多越好

大楼的销售情况反应了大楼的供求状况，如果供不应求，势必价格上涨。所以对于新建公寓销售越多越容易申请贷款。当前大部分银行的对新建公寓审核的标准是大楼已经卖出至少51%-70%。关于“已售”的判断，有的银行按照签约套数算，有的按照过户套数算。

2.  单独投资人持有套数-越少越好

大部分的conventional loan 要求不能有1个人或者公司持有超过公寓10%的房间数。如果单个投资人拥有的房间太多，当投资人一起出售时会对公寓的价格造成影响。

3.     投资房比例-越低越好

市场上大部分银行要求公寓不能有超过20%的房间用做投资房。如果太多的房间用做投资房，会增加大楼的管理难度，增加维护费用。毕竟租客来去频繁，难免磕磕碰碰，租客不会像房主一样爱惜自己的房子，还有可能带来外来生物如纽约人憎恶的床虫。针对虫子问题，管理有方的公寓会要求搬运床垫时必须有bed bug 罩着。

4.    HOA大楼管理委员会

大部分conventional mortgage要求大楼的业主已经从开发商手里接管大楼的管理权，并成立管理委员会，全权负责大楼的日常管理和签署重要文件。另外银行一般要求公寓楼里不能有超过15%的业主拖欠物业费。

5.     商铺面积(如果有)-越少越好

对于有商铺的公寓楼，商铺面积不能有超过大楼总面积的20%。如果商用面积过大，会增加大楼收入风险，因为相比住宅收入，商铺租金收入较为不稳定。

6.     大楼保险

所有的银行都会要求大楼购买灾害保险和意外伤害险。灾害险需要赔偿大楼的重建费用。意外伤害险一般要求每起案件至少有1百万美金的保额。如果大楼在洪水区，还需要购买洪水保险。买家需要注意一般大楼保险不包括购买单元的保险，业主需要单独购买home owner insurance.

7.     产权形式-永久产权比租赁地皮好

如果大楼是租用地皮而非购置地皮，银行一般要求需要租约剩余年数多于贷款年数。近年来最有名的案子就是Trump Plaza at 167 East 61^st. 这个合作公寓的地皮当年是租来的，在2023年租约到期后业主需要支付的公寓管理费（包括租赁土地的公摊费用）直接翻3倍。根据纽约时代报道，一位业主的管理费会从$11,000 一个月涨到$33,000一个月。周围同等条件的房子可卖800万，但因为这个楼高额的地租费用，相同的房子只能卖大约400万。

8.     运营收益状况-越多越好

大楼收入在扣除depreciation前不能有亏损。并且每年至少要有运营收入的10%的预算用作大楼运营储备金用以支付非经常性开销。

9.     重大隐患

如土地有环境污染问题，大楼结构有问题，有重大诉讼案，绝大多少正规机构不会贷款。

10.  施工进程

针对在建公寓，一般银行要求大楼主体部分施工完毕，并且购买的单元已经拿到政府的居住许可(Certificate of Occupancy)才能发放贷款。

如果你在购买公寓时没有考虑过这些问题，那你务必需要一个好的贷款专员帮你保驾护航。

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Jacob Ding

美国房贷专家

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丁立是纽约Guardhill Financial 公司贷款专员，精通公民贷款，外国人贷款，不查收入贷款，投资房贷款，商业地产贷款。丁立拥有多年房屋贷款从业经验，熟知美国法律法规，帮助众多客户顺利贷款过户，获得过海量好评。 Guardhill Financial是美国著名Mortgage Banker(贷款银行家，直贷）和Mortgage Broker(贷款中介)。年贷款25亿美金。管理团队包括原JP Morgan Chase贷款部门总裁。